マンションの寿命

改修前のマンションの入口
改修前のマンションの入口

私が住んでいるマンションが、今、大規模修繕を行っています。この数ヶ月、あちこちで外壁の塗り替えや大規模修繕を見掛けますが、他と同じく消費税値上げ前の駆け込みで、去年の9月に契約して、2月から始まった工事です。外壁がタイル張りの建物なので、全体に足場を掛けてタイルのひび割れや浮きをチェックし、不良箇所のタイルを剥がして張り替え、コーキングを打ち直し、防水を補修し、鉄部を塗装したりアルミやステンレスに交換したりしています。築26年の建物ですが、今回は加えてエレベーターの交換も行います。総額で6000万円を超える大規模な修繕工事です。

 

外壁と防水、鉄部の塗装の補修は二度目です。概ね10年~15年毎のメンテナンスになるので、ちょうどサイクル通りと言うことになります。エレベーターの交換は初めてですが、油圧式だった古いエレベーターもかなりガタが来てしまいました。交換もやむを得ないかもしれません。エントランスドアーも自動ドアーに交換し、アプローチにはスロープも追加し、時代のニーズに合わせて資産価値が落ちないような努力もしてます。

 

でもって、今後を考えてみました。

今度の新しいロープ式のエレベーターは、恐らく30年以上保つでしょう。防水と外装は、やはり10年~15年でメンテナンスが必要です。鉄製の手摺などはアルミに変えたので、やはり30年は大丈夫です。と言うことは、次の大きな節目は30年後、築後からだと60年目と言うことになります。この60年はどんな意味を持つのでしょう。

 

今から60年前は1954年、日本中に団地が建ち始めたのが1955年ですので、ちょうどその初期となります。ご承知の通り、多くの問題から、その多くが建替えられていて、ほとんど現存していません。60年と言うのは、そんなスパンです。40年前の1970年代に建てられたマンションですら入居者がほとんど無く、空き部屋だらけの状況です。

 

問題の多くは、給排水設備の劣化による水漏れや臭気の発生、サッシの劣化による動きや気密性の問題、そして何よりもコンクリートの劣化による雨漏れや強度の心配です。これらのどの問題も、解決が極めて困難です。

私のマンションも、そうした問題に突入するのでしょう。もちろん、日本中の全てのマンションが、同じ問題に突入しているのですが・・・・